건축허가 반려처분 취소청구 인용사례

중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 적법한 건축허가나 개발행위 허가 불허나 반려 등 행정기관의 잘못된 행정처분으로 인한 피해를 구제하기 위한 행정문서의 작성과 제출을 대행합니다.

 

 

1. 사건개요

청구인은 2014. 9. 19. 울산광역시 ○구 ○○동 ○○○-○번지 (이하 ‘이 사건 토지’) 라 한다) 상의 단독주택 용도로 피청구인에게 건축허가 신청을 하였으며, 피청구인은 2014. 9. 25. 청구인에게 「건축법」제2조 및 제44조 대지와 도로의 관계 규정에 적합하지 아니하여 「민원사무 처리에 관한 법률」 제13조에 의하여 4건을 보완 요구하여 건축면적 등 3건은 보완 완료하였으나 도로에 대한 사항은 2차례의 보완 요구에도 불구하고 보완되지 아니하여 피청구인은 2014. 11. 11. 청구인에게 건축허가 반려 처분 (이하 ‘이 사건 처분’ 이라 한다) 하였다.

 

2. 청구인 주장

가. 이 사건 처분의 경위

(1)청구인은 1985. 4. 18. 이 사건 토지상에 건축허가를 받아 연건평 182.35㎡의 2층 주택을 지어 현재까지 살아오고 있다. 집을 지은 지가 벌써 30년이 되다 보니 집에 물이 새는 곳이 있어 재건축을 하려고 허가를 출원하였다가 피청구인으로부터 이 사건 토지가 맹지라고 하 여 허가가 반려되었다.

(2) 청구인의 이 사건 토지는 1985. 4. 18. 건축허가를 받을 당시에는 같은 동 ○○○번지 일원이 분할되지 않은 청구인의 소유였으나 건축을 한 현 위치가 같은 동 ○○○-○○ 번지 도로와는 떨어져 있기도 하지만 뒷길이라 불편할 것 같아 편리한 출입로를 확보하기 위하여 건축허가를 받기 이전인 1982. 5. 29 이웃 토지 (같은 동 산 ○○○-○○번지)와 현황도로 (같은 동 산 ○○○-○○번지)를 교환하기로 하였다.

(3) 청구인의 토지 (같은 동 산 ○○○-○○번지)는 교환당시 분할 이전해 주었으나 청구인이 사용하고 있는 통로인 같은 동 산 ○○○-○○번지 (이하 ‘현황도로’ 라 한다)의 소유권을 넘겨받기 위하여 그동안 갖은 노력을 다하였으나 이런 저런 사정으로 단독으로 소유하지 못하고 공동주택의 입주자들과 공동으로 등기하여 현재에 이르고 있다.

(4) 청구인에게 단독 소유권은 없었으나 건축당시 건축자재며 통행 일체를 교환한 현행 통로인 현황도로를 사용하였고 30년 동안 자동차를 포함해 모든 출입은 이를 사용하고 있지만 누구도 소유권을 주장하거나 통행에 방해를 하지 않고 있는 것은 그들이 살고 있는 건물 대지에 통로인 현황도로의 면적 62.5㎡만큼의 소유권을 청구인이 가지고 있다는 것과 공동소유권자 대부분은 현황도로가 청구인의 통로로만 알고 있을 뿐 그들의 소유권이 있다는 것조차 모르는 사람이 많다.

(5) 30년 전에 아무런 하자 없이 건축허가를 받을 수 있었던 대지가 맹지가 된 것은 주위 토지를 분할하였기 때문이라고 하는데 분할은 지주의 마음대로 할 수 있는 것이 아니라 지주의 분할 신청을 받은 행정부서가 분할의 타당성을 판단하고 분할을 하는 것인데 분할을 잘못해 맹지가 되었다면 그 책임은 행정이 져야 할 것이다.

나. 이 사건 처분의 부당성

(1) 청구인이 국토교통부에 질의한 내용에 “해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 건축할 수 있다”고 한 것과 법령해석 사례를 보더라도 허가 반려는 부당하다.

(2) 건축허가를 받았던 개인의 대지가 주위 토지 분할 잘못으로 맹지가 되었다면 행정에 책임이 있다 할 것이고 단독의 소유권이 없다고 하더라도 소유권을 가진 그들이 살고 있는 건물의 대지에 청구인도 소유권을 가지고 있기 때문에 30년 동안 자동차를 포함하여 통행로로 사용함에도 누구로부터도 방해받지 않고 불편없이 사용할 수가 있다.

(3) 행정은 현황도로가 확실함에도 도로로 인정할 수 없다고 하면서 누구의 승낙도 받지 않고 도로인 양 두 차례나 굴착하여 상수도와 오폐수관로를 매설하였고, 위치와 용도에 따라 토지의 등급이 사정되어 지는데도 불구하고 이 사건 토지는 맹지라 재산권을 제한하면서 매년 토지의 등급은 여타 주위 토지와 똑같이 사정되어 재산세를 어김없이 부과징수하고 있다.

3. 피청구인 주장

가. 이 사건 처분의 경위

(1) 피청구인은 청구인으로부터 2014. 9. 19 제출된 이 사건 토지 상의 단독주택 용도의 건축허가 신청에 대해 2014. 9. 25 「건축법」 제2조 (정의)및 제44조 (대지와 도로의 관계) 규정에 적합하지 못한 사항 (도로에 접하지 못한 맹지) 외 3건 (건축면적 및 건물높이, 에너지절약설계기준 재검토)에 대하여 민원사무 처리에 관한 법률 제13조 「민원서류의 보완·취하」 등 규정에 따라 2014. 10 24. 까지 보완을 요구하였다.

(2) 이에 건축면적 등 재검토사항 3건은 보완 완료되었으나 도로에 대한 사항은 보완되지 못해 「민원사무 처리에 관한 법률 시행령」 제14조 (서류의 보완) 등 제3항 규정에 따라 2014.11. 10. 까지 재보완 요구하였으며 2차례에 거친 보완기한내 보완되지 못하였기에 같은 법 시행령 제15조(민원서류의 반려) 등 규정에 따라 건축허가 반려 처분 하였다.

나. 이 사건 처분의 정당성

(1) 이 사건 처분의 법적 근거

(가) 「건축법」 제2조(정의) 및 제44조(대지와 도로의 관계)에 따르면 건축물의 대지는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접하여야 하나 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다고 규정하고 있다. 하지만 청구인이 건축물의 출입에 지장이 없다고 주장하는 현황도로에 대하여 검토한 결과 인근에 위치한 ○○상가 (공동주택 및 근린생활시설) 부지의 일부로 건축허가 및 사용승인이 이루어진 점과 현재도 40여명이 공동으로 소유하고 있는 상황 등으로 인하여 건축물의 출입에 지장이 없는 경우로 인정할 수가 없었다.

(나) 즉 현황도로는 「건축법」 제2조(정의)에서 규정하고 있는 도로가 아니며, 「건축법」 제44조 (대지와 도로의 관계) 단서규정인 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우가 아니므로 이 사건 토지가 도로에 접하지 않은 맹지에 해당되었기에 「민원사무 처리에 관한 법률」 제13조 (민원서류의 보완·취하) 등 및 같은 법 시행령 제14조 (서류의 보완) 등 규정에 따라 청구인에게 이에 대한 보완을 요구하였으며, 기한내 보완이 이루어지지 않았기에 같은 법 시행령 제15조 (민원서류의 반려) 등 규정에 따라 건축허가신청 반려처분을 하게 된 것이다.

(2) 청구인의 주장에 대한 부당성

(가) 청구인은 국토교통부의 질의회신 및 법령해석 사례를 통해 건축허가신청 반려가 부당하다고 주장하고 있으나 국토교통부 회신자료 및 네이버 블로그 참고자료를 보면 허가권자가 현지현황 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항이라고 명시하고 있는 바 피청구인(허가권자)이 검토한 결과 통행에 지장이 없는 경우로 인정되지 않아 반려 처분한 것으로 정당하다고 할 것이며, 법령해석 사례는 「건축법」 제3조 (적용 제외) 제2항에 대한 해석으로 도시지역 외의 지역에 대하여 「건축법」 제44조를 적용하지 아니한다는 내용이므로 본 건과는 무관하다 할 것이다.

(나) 청구인의 이 사건 토지가 분할로 인하여 맹지가 되었는데 맹지가 된 책임이 토지분할을 한 행정청에 있으므로 건축허가 반려처분이 부당하다고 하나, 건축허가 반려처분은 건축법 및 관련법령에 따라 검토되는 사항일 뿐 맹지가 된 책임소재에 따라 건축허가 반려처분이 부당해지는 사항은 아니다.

(다) 현황도로에 대하여 단독 소유권은 없지만 공동으로 소유하고 있는 자들의 대지에 청구인의 소유권이 있기에 현황도로를 30년간 사용함에 있어 불편없이 사용하고 있다고 하나, 인근 대지에 자신의 소유지분이 있다 하여서 현황도로에 대한 온전한 소유권 및 사용에 대한 권리를 인정할 수 있는 어떠한 증거자료도 없으며 공동소유자중 어느 누구라도 자신의 재산권을 주장할 수 있는 상황이므로 피청구인은 「건축법」 제44조 (대지와 도로의 관계) 단서규정인 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우로 볼 수 없다.

(라) 현황도로에 대하여 도로로 인정하지 않으면서도 상수도와 오폐수관로를 매설한 점과 재산권의 제한을 받는 맹지임에도 재산세를 과도하게 부과하고 있는 점을 이유로 건축허가 반려처분이 부당하다고 하나 건축허가 반려처분은 건축법 및 관련법령에 따라 검토되는 사항일 뿐 위와 같은 이유로 건축허가 가능여부가 결정되는 것은 아니다.

 

4. 인정사실

청구인과 피청구인 등이 제출한 건축허가신청 반려 통보, 일반건축물 대장, 지적도 등본, 부산지방법원 판결 확정 증명원, 등기사항전부증명서, 임야대장 호적등본 등 각 사본의 기재내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(가) 청구인의 부친 망 ○○○은 1982. 5. 27. 같은 동 산 ○○○-○○번지 일부를 같은 동 산 ○○○-○○번지 임야 130㎡로 분할하였다.

(나) 청구인의 부친 망 ○○○소유의 같은 동 산 ○○○-○○번지는 1982. 6. 18. ○○○로 하여 소유권이 이전되었다.

(다) 청구인의 부친 망 ○○○은 ○○○을 상대로 하여 토지소유권이전등기 소송을 제기하여 1984. 4. 13. ○○○은 청구인의 부친 망 ○○○에게 같은 동 ○○○-○○번지 임야 400㎡중 62.50㎡에 대하여 1982. 5. 29. 교환을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 부산지방법원 울산지원으로부터 받았다.

(라) 청구인은 1985. 11. 6. 피청구인으로부터 이 사건 토지에 대하여 단독주택으로 하여 건축물 사용승인을 득하였다.

(마) 청구인은 같은 동 ○○○-○번지 대지 166㎡중에서, 같은 동 산 ○○○-○○번지 임야 337㎡중에서, 같은 동 산 ○○○-○○번지 (현황도로) 임야 63㎡중에서 각각의 ○○○의 일부지분에 대하여 1994. 7. 5. 각각의 공유자 지분 128,000분의 6m,250으로 하여 청구인의 자 ○○○으로 하여 소유권이전 등기하였다.

(바) 청구인은 같은 동 ○○○-○번지 대지 714㎡중에서 ○○○의 일부 지분에 대하여 2009. 2. 9. 공유자 지분 128,000분의 6,250으로 하여 청구인의 자 ○○○으로 하여 소유권이전 등기하였다.

(사) 청구인은 2014. 9. 19. 이 사건 토지 상에 단독주택을 신축하기 위하여 피청구인에게 건축허가를 신청하였다.

(아) 피청구인은 2014. 9 25. 청구인에게 건축허가 신청에 따른 보완을 요구하였다.

(자) 피청구인은 2014. 10. 27. 청구인에게 건축허가 신청에 따른 보완을 요구하였다.

(차) 피청구인은 2014. 11. 11. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다.

(카) 청구인은 2014. 12. 15. 피청구인의 이 사건 처분에 불복하여 행정심판을 청구하였다.

5. 이 사건 처분의 위법 부당 여부

 

(가) 구 건축법 제32조(대지와 도로의 관계) 제1항이 건축물 대지의 접도의무를 규정한 취지는 건축물의 이용자로 하여금 교통상·피난상·방화상·위생상 안전한 상태를 유지·보존케 하기 위하여 건축물의 대지와 도로와의 관계를 특별히 규제하여 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않으려는 데에 있다 할 것이므로 같은 법 제33조 제1항 단서 소정의 ‘당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우’에 해당하는지 여부는 위와 같은 취지에 비추어 건축허가 대상 건축물의 종류와 규모, 대지와 접하고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 사정을 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다. (대법원 2003. 12. 26. 선고 2003두6382판결 참조)

(나) 통행지역권을 시효로 취득하기 위하여는 원고가 피고들의 묵인하에 당해토지를 자유로이 통행한 사실만으로는 부족하고 통로를 개설하는 등 항시 사용하고 있는 상태가 계속되어야 한다. (춘천지방법원 1987. 7. 3. 선고 86나313판결 참조)

(다) 통행로를 필요로 하는 토지가 공로에 인접하지 않아 공로에 이르는데 하나 이상의 토지를 통해야 하는 경우 그 중 일부 토지의 소유자로부터 토지에 대한 사용권을 부여받아 통행하고 있다면 그 부분에 관하여는 따로 주위토지통행권을 구할 필요가 없다. (대구지방법원 2011. 6. 3. 선고 86나 313판결 참조)

(라) 피청구인은 청구인의 건축허가 신청에 대하여 현황도로를 지목상 도로로 변경 또는 토지소유자의 동의서를 첨부하라고 보완하였으나 이 현황도로는 청구인의 부친 망 ○○○이 1984. 4. 13. 같은 동 산 ○○○-○○번지 400㎡중에서 별도 표시된 (현황도로분) 62.50㎡에 대하여 부산지방법원 울산지원으로부터 토지소유권이전등기 소송에서 승소하여 취득하게 되었고 현재 청구인의 자 ○○○으로 해서 소유권이전 등기되어 128,000분의 6,250지분을 공유하고 있으며 청구인이 30년동안 현황도로를 자유로이 통행하였고 청구인의 자 ○○○이 공유자로 등기되어 있어 통로를 개설하는 등 항시 사용하고 있는 상태가 계속되었다 할 것으로 청구인에게 실체적인 통행지역권이 있다고 보여지며 또한 청구인의 자 ○○○이 현황도로의 공유자로 지분을 가지고 있어 청구인이 현황도로의 일부 사용권을 부여받아 통행한다고 할 수 있으므로 그 부분에 관하여는 실체적인 무상의 주위토지통행권이 인정된다고 할 것이다. 다만, 청구인은 건축허가에 필요한 「민법」 제294조 또는 제219조에서 규정하는 사실상의 권리(통행지역권 또는 주위토지통행권)의 취득을 위하여 건축주와 현황도로 공유분에 대한 소유자가 일치하는 등의 필요한 조치가 있어야 할 것이다.

(마) 피청구인으로부터 건축허가를 득하여 현재까지 청구인의 주택과 공로를 잇는 통로인 현황도로는 30여년간 청구인을 비롯한 주민들이 도로로 사용하여 온 점, 그리고 사용에 따른 아무도 이의를 제기하지 않은 점, 청구인이 민법상 실체적인 통행지역권 또는 주위토지통행권을 가지는 경우로서 현황도로 부지의 소유자들로서도 청구인의 통행을 수인할 의무가 있다는 점, 주변 ○○상가의 건축허가에 현황도로 일부가 8미터 도로에 편입된 점 등을 고려하면 이 사건 현황도로는 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우에 해당한다고 보여지며, 설령 이 현황도로로 인하여 분쟁이 발생하더라도 청구인과 당사자간 민사소송으로 해결이 가능한 점은 별론으로 하더라도 이 사건 처분으로 인하여 현황도로 부지 소유자가 받는 손해 및 이해관계인의 동의를 요하여 실현되는 공익에 비하여 청구인이 입는 피해가 훨씬 크다고 할 것이므로 이 사건 처분은 부당하다 할 것이다.

 

중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 행정기관의 잘못된 건축허가 신청 반려나 개발행위허가 불허에 따른 피해를 구제하기 위한 행정문서의 작성과 제출을 대행합니다.

 

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