도시재개발사업 현금청산자의 조속재결 청구권

 

도시재개발 재건축 토지보상 및 행정심판 전문 중앙행정사(☎1811-1837)

 

조속재결청구권 개요 및 필요성

최근 도시 재개발 사업과 관련하여 2008년 조합설립후 사업추진이 지지부진하여 보상도 못받는 등 피해를 보고 있는 민원인의 상담요청을 받았었습니다.

과거에는 현금청산자가 전체 조합원의 10-20%에 불과했으나 최근에는 대규모 상가 및 단독주택 소유자 등으로 인해 현금청산 대상이 40%에 이르는 경우도 있습니다.

현금청산자에 대해서는 재개발 조합측과 토지 등 보상을 위한 협의를 거치게되는데 종전자산 평가에 따른 보상액을 둘러싸고 개발이익이 반영되지 않아 시가에 크게 못미치는 등 분양을 받는 조합원에 비해 개발사업에 따른 이익 배분에서도 소외되거나 불이익을 받는 경우가 많아 협의가 제대로 이루어지지 않는 경우가 많고 이로 인해 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.

물론 반대로 현금청산자의 과다한 보상요구와 이에 따른 협의 지연으로 주택 재개발 및 재건축 업무 추진이 장기간 지연되고 과다보상으로 사업추진의 부담요인이 되고 있다는 조합측의 항변도 있습니다.

 

여기서는 주로 현금청산 대상자가 정당한 보상을 받도록 권리행사를 지원한다는 의미에서 몇 자 적습니다. 제일 궁금해 하는 내용은 조속재결 신청이 어떻게 이루어지고 가능한 시점이 언제인가 하는 것입니다.

조속재결신청제도는 그자체가 사업시행자와 현금청산대상자의 이해가 엇갈리다보니 분쟁이 많았고 법 개정 등 변화도 많아 복잡한 사안입니다.

 

사업시행자의 재결청구 지연에 따른 지연이자율

사업시행자와 토지소유자 등의 협의가 이루어지지 않으면 토지소유자 등은 조속 재결신청을 할 수 있습니다.

개정된 도정법에 따라 관리처분계획 인가고시일 다음날로부터 90일내에 협의가 이루어지지 않으면 토지소유자 등 현금청산대상자들은 관할 지방토지수용위원회에 조속 재결신청을 할 수 있습니다.

이와 같은 현금청산기간이 경과한후 현금청산대상자가 조속재결신청을 했음에도 불구하고 신청후 60일이 경과하도록 사업시행자가 토지수용위원회에 재결신청을 하지 않을 경우 그 이후부터는 지연일수에 대한 지연이자를 사업시행자가 토지 소유자 등에게 지급하도록 합니다. 사업시행자가 협의도 제대로 안하고 재결신청도 하지 않을 경우 생길 수 있는 현금청산 대상자의 권리를 보호하고 피해를 막기 위함입니다.

지연이율은 도시 및 주거환경 정비법 시행령 60조에 따라 첫 6개월까지는 지연일수의 5%, 이를 초과한 다음 6개월까지 10%, 그다음 6개월이후부터는 15%가 적용됩니다.

 

 

협의기간 종료이전에 조속 재결청구를 하는 경우

협의기간 경과이전에 재결신청을 할 경우 토지 등 소유자와 사업시행자 사이에 청산금 지급과 관련하여 다툼이 심하여 협의가 성립될 가능성이 없다고 볼 수 있는 명백한 사정이 있는 경우에는 유효하다는 대법원 판례(2015.12.23 선고 2015두50535)가 있습니다.

 

이는 협의가 성립될 수 없다고 볼 수 있는 명백한 사정의 유무를 둘러싸고 양자간 또 다른 분쟁이 생길 수 있는 우려와 부담이 있어 이 경우에는 주의해서 접근할 필요가 있겠습니다.

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토지소유자 등의 조속재결신청권은 법상 토지수용위원회에 대한 재결신청은 사업시행자만 하도록 되어있어 현금청산 대상자 등 토지소유자 등이 조속 재결신청을 해도 사업시행자가 종전자산평가 등 보상액산정에 대한 협의를 제대로 하지 않으면서 재결신청도 지연하는 등 사업시행자의 재결신청권의 남용을 막기 위한 제도입니다.

 

조속재결청구 이후 대응방법

 

조속재결신청이후에는 공고후 14일간 의견제출을 받는 기회가 있으므로 이에 잘 대응을 해야 보상액 평가에 도움이 됩니다.

또 2018.2.9부터 시행된 도시 및 주거환경정비법에 의하면 현금청산 대상자에 대해서도 감정평가사 추천권이 인정되게 되었으므로 정당한 보상확보를 위해서는 이를 잘 활용할 필요가 있습니다.

공익사업으로 인한 토지수용과 사용, 도시 재개발 및 재건축 관련 보상 문제는 전문가와 함께 할 필요가 있습니다.

시행사의 경우 이러한 일을 일상업무로 하고 있어 보상관련 다툼에 있어 이익을 확보할 수 있는 법과 전문지식에 있어서

일반 국민은 이런 일을 평생 한두번 경험해볼까 말까한 일일 경우가 많으므로 솔직히 대응능력이 상대적으로 많이 떨어진다고 볼 수 밖에 없어 그냥 따라만 가면 손해를 볼 가능성이 아주 크다고 하겠습니다.

 

 

 

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