민원을 이유로한 건축허가 불허 대응방법 강남역 중앙행정사

행정사일을 하다보면 제일 많은 민원상담 문의와 수임을 요청하는 사례가 건축허가와 관련되는 일입니다.

시장 군수 등 건축허가를 담당하는 행정기관이 건축허가를 불허하는 사유는 아주 다양하고 개별 건축허가 신청에 따라 적용법령과 상황이 너무 달라 한마디로 설명하기는 어렵습니다.

다만 대표적인 건축허가 불허사유로서 제가 몇차례 포스팅했던 건축대지의 접도의무규정에 맞지 않다는 이유로 불허하는 경우, 즉 아래 건축법 제 44조에 맞지 않는다는 이유가 제일 많은 것 같습니다.

제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

두 번째로 많은 경우가 인근 주민들의 반발과 민원제기에 따라 건축허가를 불허하는 경우였습니다. 이것은 객관적인 통계의 결과나 자료는 아니고(제가 아직 다른 자료로 확인을 해보지는 못했습니다^^) 어디까지나 제가 상담과 수임을 하면서 느낀 개인적인 경험에 기초한 것임을 말씀드립니다.

아마도 행정관청으로서는 새로 건축허가를 신청하는 대상 물건 주변에 아파트, 단독주택 등 주민들이 많이 살고 있고 이들이 경관이나 일조권 침해, 좁은 도로 혼잡 등 여러 가지 불편을 우려한 민원인들의 반발이 제기될 경우 허가여부를 판단하는데 신중하게 접근할 가능성이 높을 것입니다.

실제 제가 경험한 일선 행정기관의 행정처분 현실에서 보면 행정의 최고 목적인 법치행정에 따른 적법성보다는 소관업무와 관련하여 기관이나 담당 공무원에 대한 부담이나 논란이 없고 조용히 처리되기를 바라는 원만성을 더 중요하게 생각하는 경우도 많이 보았습니다.

즉, 건축허가 여부 결정은 국민의 중요한 권익과 관련한 것으로 법상 요건을 갖추면 허가를 해주어야하는 기속 행정행위이고 실제 앞에서 말씀드린 접도요건(더 정확히 살펴보아야하지만 통상 법에서 요구하는 4m도로에 2m이상 접할 것)에도 맞는 등 적법한 경우에도 이러한 인근 주민의 반발 민원 제기와 단체시위 등 실력행사에 따른 부담을 의식하여 건축허가를 불허하거나 반려하는가 하면 적당한 이유를 찾아 보완요구를 하는 등 위법 부당한 행정처분을 하는 경우를 왕왕히 봅니다.

이번 포스팅할 사례는 행정심판이 아닌 고충 민원제기를 통해 앞에서 말씀드린 것처럼 적법한 요건을 갖추었음에도 민원제기를 이유로 건축허가를 반려한 위법 부당한 처분에 대한 시정권고를 이끌어낸 경우로 위법 부당한 건축허가 불허나 반려처분에 대해 참고할 수 있는 포인트가 많아 간단히 정리하여 게재하였습니다.

1. 신청취지

신청인은 2017. 4. 3. 경남 거창군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ로 ㅇㅇㅇ-ㅇ 토지에 단독주택(다가구주택)을 건축하고자 피신청인에게 건축허가를 신청하였는데, 피신청인은 인접한 아파트(18세대)로부터 민원이 발생할 우려가 있다는 사유로 건축허가를 반려하였다.

그러나, 민원을 사유로 건축허가 신청을 반려하는 것은 「건축법」에 근거가 없고 부당하니 건축허가 반려처분을 취소해 달라.

2. 피신청인의 주장

신청인의 건축으로 인해 인근 주민들의 일조권 및 조망권 침해 발생이 예견되고, 공사로 인한 소음, 진동, 먼지 등으로 인한 환경피해, 좁은 도로로 인한 교통혼잡 및 소통장애가 상당부분 발생할 우려가 있어 공익상으로 중대한 피해를 끼칠 소지가 있으므로, 신청인의 건축허가 신청을 수용할 수 없다.

3. 고충처리위 판단내용

피신청인은 주변 민원발생을 사유로 하여 신청인의 건축허가 신청을 반려하였으나,

① 건축허가 처분은 신청내용이 관계법령에 부합하면 허가를 해야 하는 기속행위이고,「건축법령」에 인근 주민의 집단민원을 사유로 건축허가를 반려하도록 하는 규정은 없는 점,

② 「건축법」 제11조 제4항에서 위락시설, 숙박시설인 경우 또는 상습 침수지역인 경우 예외적으로 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 반려할 수 있다고 규정하고 있으나, 신청인의 건축허가 신청은 이에 해당하지 않는 점,

③ 「건축법」 제61조 제1항은 “전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물”에 대해 높이를 제한하고 있는데, 이 민원 토지는 일반상업지역에 위치하고 있어 해당 규정을 적용하기 어렵고, 조망권은 「건축법령」에 따라 인정되는 권리가 아닌 점,

④ 공사 시행으로 발생할 우려가 있는 소음, 진동, 먼지 등의 문제는, 신청인이 공사를 시행하면서「소음ㆍ진동관리법」 등 관계법령을 준수하고, 이를 위반할 경우 피신청인이 제재조치를 하여야 할 사안으로, 이를 사유로 건축허가를 반려하는 것은 타당하지 않는 점,

⑤ ㅇㅇ아파트 주민들은 이 민원 토지에 2층 이하로 건축할 것을 요구하고 있으나, 이 민원 토지는 일반상업지역으로 용적률이 800%인 것을 고려하면, 신청인이 건축허가를 신청한 건축물의 높이(4층, 용적률 189.36%)가 높다고 인정하기 어려운 점,

⑥ ㅇㅇ아파트 전면에 이 민원 토지를 포함한 일반상업지역이 위치하고 있어, 신청인의 건축이 아니더라도 향후 이와 유사한 다른 건축이 허가될 수 있는 점,

⑦ 신청인의 건축으로 인접한 아파트 주민들에게 피해가 발생할 수 있으나, 건축허가 불허 시 이 민원 토지의 사용‧수익권이 현저하게 제한되어 신청인의 재산권이 심각하게 침해되는 점,

⑧ 법원에서 “건축물이 관계법규에서 정하는 어떠한 제한에도 배치되지 않는 이상 당연히 건축허가를 하여야 하고, 위 관계법규에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 바로 그 허가신청을 거부할 수는 없고, 여기서 관계 법규란 건축물에 대한 건축허가의 제한에 관하여 직접 규정하고 있는 법규만을 말한다”라고 판시하고 있는 점 등을 고려할 때

신청인의 건축허가 신청을 반려한 피신청인의 처분은 「건축법」에 근거가 없어 위법‧부당한 것으로 판단되므로 이를 취소하고, 이 민원 토지에 대한 건축을 허가하는 것이 타당하다고 판단되므로 피신청인에게 시정을 권고하기로 한다.

위법 부당한 행정처분은 배경과 상황 그리고 적용 법령과 논리도 다양한 경우가 많습니다. 이러한 잘못된 행정처분에 대한 대응은 사례에 따라 일반 민원, 감사청구, 징계촉구, 고충민원 제기, 행정심판 및 소송 등 다양한 해법이 있습니다.

행정처분에 대한 불복절차에는 불고불리의 원칙이 적용됩니다. 당사자가 이해하고 알아서 자신의 권리와 이익 침해 등 위법 부당성을 주장하지 않으면 불복담당기관이 알아서 심리하거나 시정하도록 해주지 않습니다. 일상생활에서 자주 이야기하는 금언처럼 행정처분 대응과 관련해서도 ‘아는 만큼 보인다’는 원칙이 적용됩니다. 보이는 만큼 주장할 수 있고 주장하는 내용만 심리를 합니다.

행정심판의 경우 법에 따라 한번 밖에 기회가 주어지지 않습니다. 일사부재리(一事不再理) 원칙에 따라 한번 대응하고 나면 기회가 없어지며 부실하게 대응할 경우 시정기회를 놓쳐버릴 수 있습니다. 자신의 권익침를 가져오는 위법 부당한 행정처분 대응시 치밀하게 대응해야하며 전문가를 활용할 필요가 있음을 시사해주는 포인트입니다.

중앙행정사는 병원의원, 건축, 환경, 토목 공사 등 분야의 잘못된 행정처분에 대한 행정심판 서류와 분쟁조정 신청서류 작성 전문 국가 공인자격사로서 민원인의 권익침해 구제를 도울 수 있습니다.

억울한 행정처분이나 개인간 분쟁관련 제가 도울 수 있는 민원에 대한 방문상담(서울 강남역 5번출구 현대기림빌딩 310호)과 전화문의(전국 국번없이 1811-1837)를 환영합니다.

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