개발부담금 제도 개요 및 부과대상 개발사업

안녕하세요?

개발부담금 부과 관련 개발비용산정, 고지전심사청구, 이의신청, 행정심판 등 대행을 전문으로 하는 중앙행정사입니다.

중앙행정사는 공장, 축사, 근린시설, 물류시설 등 각종 시설물 건축 및 개발행위허가 관련 행정기관의 잘못된 불허, 반려처분에 따른 권익침해 구제에 필요한 소명, 이의신청, 행정심판 등 청구서류 작성 및 제출업무도 대행해드리는 등 부동산개발관련 행정절차를 일관서비스하여 드립니다.

이번에는 개발부담금 제도를 알아보고 그 부과개상 개발사업 유형에 대해 포스팅합니다.

 

 

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1. 개발부담금의 의미

 

개발부담금제도는  『개발이익환수에 관한 법률』에 따라 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는자 도는 토지 소유자에게 귀속되는 불노소득으로 볼 수 있는 개발이익을 환수하고 이를 적정하게 배분하여 토지에 대한 투기를 방지함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진, 도모하기 위하여 각종 개발사업으로 생긴 이익을 부담금으로 징수하는 제도를 말합니다.

 

이에 따라 개발부담금 부과대상은 국가 또는 지방자치단체로부터 인허가, 면허(신고 포함) 등을 받아 시행하는 택지개발사업, 산업단지조성사업 등 개발이익 환수에 관한 법률 제5조의 규정에 정한 사업을 의미합니다.

 

2. 개발부담금 부과대상 개발사업

 

개발이익 환수에 관한 법률 제 5조에 의한 개발부담금 부과대상 개발사업

 

제5조(대상 사업) ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다.   1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다. 이하 같다)   2. 산업단지개발사업   3. 관광단지조성사업(온천 개발사업을 포함한다. 이하 같다)   4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업   5. 교통시설 및 물류시설 용지조성사업   6. 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장ㆍ경정장 설치사업을 포함한다)   7. 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업   8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업   ② 동일인이 연접(連接)한 토지를 대통령령으로 정하는 기간 이내에 사실상 분할하여 개발사업을 시행한 경우에는 전체의 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다.   ③ 제1항 및 제2항에 따른 개발사업의 범위ㆍ규모 및 동일인의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제4조(개발부담금 부과대상 사업)

 

제4조(대상 사업) ① 법 제5조에 따라 부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 범위는 별표 1과 같고, 그 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 “인가등”이라 한다)을 받은 사업 대상 토지의 면적(부과 종료 시점 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제84조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 동일인[법인을 포함하며, 자연인인 경우에는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 포함한다. 이하 같다]이 연접(連接)한 토지[동일인이 소유한 연속된 일단(一團)의 토지인 경우를 포함한다]에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 개발사업의 인가등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지 면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다. 

  1. 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 660제곱미터 이상
  2. 제1호 외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 990제곱미터 이상
  3. 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상
  4. 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상
  

② 개발사업이 제1항 각 호의 지역 중 둘 이상의 지역에 걸쳐 시행되는 경우에는 부과 대상이 되는 토지 면적을 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
  1. 제1항제1호에 해당하는 지역의 1제곱미터는 같은 항 제2호에 해당하는 지역의 1.5제곱미터, 같은 항 제3호 및 제4호에 해당하는 지역의 2.5제곱미터에 해당하는 것으로 본다.
  2. 제1항제2호에 해당하는 지역의 1제곱미터는 같은 항 제3호 및 제4호에 해당하는 지역의 3분의 5제곱미터에 해당하는 것으로 본다.
  

③ 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따라 시행하는 협동화사업단지조성사업의 규모를 산정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 협동화사업단지조성사업에 참여한 중소기업자별 면적(공동시설부지에 대하여 중소기업자별 지분에 따라 산정한 면적을 포함한다)의 토지에 각각의 개발사업이 시행되는 것으로 본다. 

④ 별표 1 제7호에 따른 지목변경이 수반되는 개발사업의 경우 부담금 부과 대상이 되는 규모는 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체로부터 인가등을 받은 토지의 면적 중 사실상 또는 공부상(公簿上) 지목이 변경되는 토지의 면적이 제1항 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 하나의 필지가 사실상 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지의 지목은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제59조에 따른다. 

 

시행령 제4조에 따른 유형별 개발부담금 부과대상 사업은 다음 별표 1과 같습니다.

부담금 부과 대상 개발사업(제4조 관련)
사업 종류	근거 법률 및 사업명	비고
1.택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다)	다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업	다음의 어느 하나에 해당하는 사업은 제외한다. 1) 다음의 구분에 따른 기간 이상 임대하기 위하여 국민주택규모(「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모를 말한다. 이하 같다) 이하의 임대주택(「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말한다)을 건설하는 사업. 다만, 다음의 구분에 따른 기간이 되기 전에 분양전환하거나 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우 해당 건설사업은 제외한다. 가) 공공임대주택: 5년 나) 민간임대주택: 4년 2) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 이주대책대상자를 위한 주택지조성사업 및 주택건설사업 3) 「주택법」 제4조제1항제4호에 따른 공익법인이 무주택자를 위하여 시행하는 주택지조성사업 및 국민주택규모 이하의 주택건설사업
	가. 「주택법」에 따른 대지조성사업
	나. 「주택법」에 따른 주택건설사업	다음의 어느 하나에 해당하는 주택건설사업은 제외한다. 1) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 국토교통부령으로 정하는 개발부담금 부과 대상 개발사업의 시행(이하 "토지개발사업시행"이라 한다)으로 조성이 끝난 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업 2) 주택건설사업과 동시에 이루어지는 토지개발사업시행으로 조성되는 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업 3) 「도시개발법」에 따른 환지(換地) 방식의 도시개발사업 시행으로 조성이 끝난 토지나 해당 주택건설사업과 동시에 이루어지는 환지 방식의 도시개발사업 시행으로 조성되는 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업
	다. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업
2. 산업단지개발사업	가. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 국가산업단지개발사업
	나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 일반산업단지개발사업
	다. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 도시첨단산업단지개발사업
	라. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지개발사업
	마. 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 협동화사업 단지조성사업
3. 관광단지조성사업(온천 개발사업을 포함한다)	가. 「관광진흥법」에 따른 관광지조성사업
	나. 「관광진흥법」에 따른 관광단지조성사업
	다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 유원지 설치사업	국토교통부령으로 정하는 사업으로 한정한다.
	라. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원사업	국토교통부령으로 정하는 사업으로 한정한다.
	마. 「온천법」에 따른 굴착사업
	바. 「온천법」에 따른 온천 개발사업
	사. 「자연공원법」에 따른 공원사업	국토교통부령으로 정하는 사업으로 한정한다.
4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업	가. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역개발사업	수도권 외의 지역에서 산업용지(「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제7호의2에 따른 산업시설용지와 이와 관련된 교육ㆍ연구ㆍ업무ㆍ지원ㆍ정보처리ㆍ유통 시설용 용지를 말한다)를 조성하는 경우는 제외한다.
	나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업	환지 방식의 도시개발사업은 제외한다.
	다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업	1) 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업으로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 바목까지에 해당하는 지역에서 시행하는 정비사업으로 한정한다. 2) 공장을 건설하는 경우는 제외한다. 3) 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 임대주택(「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말하며, 다음의 구분에 따른 기간이 되기 전에 분양전환하거나 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 임대주택은 제외한다)을 건설하는 사업 부분은 제외한다. 가) 공공임대주택의 경우: 5년 나) 민간임대주택의 경우: 4년
	라. 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 국제자유도시개발사업	다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 1) 특별개발우대사업의 경우 2) 제주투자진흥지구 안의 토지를 개발하는 경우 3) 산업용지(「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제7호의2에 따른 산업시설용지와 이와 관련된 교육ㆍ연구ㆍ업무ㆍ지원ㆍ정보처리ㆍ유통 시설용 용지를 말한다)를 조성하는 경우
	마. 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」에 따른 평택시개발사업
	바. 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」에 따른 국제화계획지구 개발사업
	사. 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」에 따른 지역개발사업
	아. 「지역특화발전특구에 대한 규제특례법」에 따른 특화사업	중소기업이 공장용지를 조성하는 경우는 제외한다.
5. 교통시설 및 물류시설 용지조성사업	다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업을 위한 용지조성사업
	가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 자동차 및 건설기계 운전학원 설치사업	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수 외의 자가 도시ㆍ군계획시설사업으로 시행하는 경우를 말한다.
	나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 여객자동차터미널사업
	다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 유통업무설비 설치사업	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수 외의 자가 도시ㆍ군계획시설사업으로 시행하는 경우를 말하며, 국토교통부령으로 정하는 경우는 제외한다.
	라. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지개발사업
	마. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류터미널사업
	바. 「여객자동차 운수사업법」에 따른 여객자동차터미널사업
	가. 「경륜ㆍ경정법」에 따른 경륜장 설치사업
6. 체육시설 부지조성사업(골프장건설사업 및 경륜장ㆍ경정장 설치사업을 포함한다)
	나. 「경륜ㆍ경정법」에 따른 경정장 설치사업
	다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 골프장 건설사업
	라. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설업을 위한 부지조성사업	골프장업, 스키장업, 자동차경주장업, 승마장업 및 종합체육시설업으로 한정한다.
7. 지목변경이 수반되는 사업	「건축법」에 따른 건축물(국토교통부령으로 정하는 건축물로 한정한다)의 건축(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 포함한다)으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업	지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 그 부담금 부과 당시의 지목을 그 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우는 제외한다.
	가. 「건축법」에 따른 창고시설의 설치로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업을 위한 용지조성사업
8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업
	나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 창고시설의 설치를 위한 용지조성사업	창고시설의 설치는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받거나, 같은 법 제86조제5항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수 외의 자가 도시ㆍ군계획시설사업으로 시행하는 경우를 말한다.
	다. 「중소기업창업 지원법」에 따른 공장용지조성사업
	라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 산업단지 외의 지역에서의 공장용지조성사업 및 공장설립을 위한 부지조성사업
	마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위 허가(신고), 「농지법」에 따른 농지전용 허가(신고), 「산지관리법」에 따른 산지전용 허가(신고), 「초지법」에 따른 초지전용 허가(신고)에 따라 시행하는 사업으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사업
	1) 주택을 건축하기 위한 용도로 토지를 개발하는 사업 등 국토교통부령으로 정하는 사업
	2) 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업	다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가) 건축물을 건축하거나 농지ㆍ산지 또는 초지를 조성하는 경우 나) 지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 그 부담금 부과 당시의 지목을 그 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우
비고 개별 법령에서 특정한 사업에 대하여 인가등을 받으면 위 표 제1호부터 제8호까지에서 규정한 개발사업의 인가등을 받은 것으로 보는 경우에는 부담금 부과 대상 개발사업으로 본다.

 

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개발부담금 대상처분과 관련하여 맨 처음 해당사업이 개발이익 환수에 관한 법률상 개발부담금 부과대상 사업에 해당하는지 여부를 판단하는 것도 간단하지 않은 경우가 많습니다.

 

또 개발부담금 대상사업 중에서도 감면대상을 규정하고 있는 경우고 있고 심지어 그동안 정부는 경기가 침체되거나 경기부양의 필요가 있을 경우 개발부담금 대상사업에 해당하는 경우에도 감면하거나 제외하는 경우도 있었으므로 그 해당여부 판단은 면밀한 검토가 필요합니다.

 

억울한 개발부담금 부과처분 취소 또는 감면을 위한 이의제기 절차를 진행하려 할 경우 행정법상의 법리 판단과 그것을 뒷받침할 입증자료 발굴 소명이 아주 중요합니다.

 

중앙행정사(대표전화 1811-1837)는 오랜 행정공무원 경력, 행정학 박사로서의 행정전문성, 풍부하고 다양한 행정민원 해결을 위한 행정사 실무 경험 등을 바탕으로 억울한 개발부담금 부과에 따른 권익침해 구제 대응으 위한 행정법령 상담자문 응답서 작성지원, 개발부담금 부과처분의 위법 부당성 확인 소명자료 발굴 지원, 이의신청, 행정심판 등 권익구제절차 진행에 필요한 청구서류 작성 및 제출을 대행해드립니다.

 

개발부담금 부과처분 대응관련 전화문의와 방문상담(서울 서초동 강남역 근처 현대기림빌딩 507호)을 환영합니다.

 

 

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