길(도로)을 알면 길이 보인다 : 건축부지 접도의무 예외

건축물 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

건축법과 도로의 관계

건축과 도로의 관계는 매우 중요하므로 아주 정확한 이해가 필요합니다. 건축법상의 도로요건을 갖추지 못할 경우 건축하거나 신고가 불가능하며 결국 그 부지는 맹지로서 토지로서의 효용이 아주 떨어진다고 할 수 있겠습니다.

건축이 가능한 부지와 건축이 불가능한 맹지를 구분하는 것은 건축자체에만 필요한 것이 아니라 건축이전에도 벌써 건축이 불가능한 토지는 가격이 아주 낮거나 팔려고 해도 팔리지 않으므로 이러한 부지를 경매나 매매로 사는 것은 현명한 일이 아니겠죠. 반대로 맹지로 보이고 일부 흠이 있어 보여 가격이 떨어져 매매나 경매를 통해 싸게 구입할 수 있는 상황인데 실제로는 건축이 가능한 부지임을 알아내거나 그렇게 여건을 만들고 조성할 수 있다면 이는 부동산 투자에도 아주 유용한 안목이자 지식이라고 할 수 있을 것입니다.

 

이와 같이 건축용 대지와 도로와의 관계는 정확히 이해하고 있으면 공무원의 위법 부당한 처분에 대해 적절히 대응할 수 있습니다.

실제로 건축용 부지가 법정 요건을 갖추고 있어 건축에 전혀 문제가 없는 경우에도 행정기관이나 공무원이 건축법과 토지 상황을 제대로 이해하지 못하여 건축을 허가하거나 신고를 수리해야함에도 불구하고 건축허가를 반려하거나 신고 수리를 거부하는 경우가 적지 않습니다.

건축법상 접도의무 예외 요건

건축법은 건축을 위해서는 그 대지가 도로에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.

건축법 제 44조(대지와 도로의 관계) ①항 규정을 보면 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차 전용도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 농지법 제 2조 제 1호에 따른 농막을 건축하는 경우

등으로 규정되어 있습니다.

그리고 건축을 위한 대지가 접해야할 도로는 현황도로 등 모든 도로를 말하는 것이 아닙니다. 건축법상의 도로만을 말하는 것이며 건축법상 도로의 정확한 의미는 건축법 제 2조 1항 11호에 규정되어 있습니다.

건축법상 도로의 의미

건축법 제 2조 ①항을 보면

11. "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

등으로 규정하고 있습니다.

건축을 위한 대지가 접해야할 도로는 두가지 종류입니다.

첫 번째가 국토계획법, 도로법 등 관계법에 의해 고시된 도로이고

두 번째가 건축 허가시 지정 공고한 도로입니다.

두 가지 건축법상의 도로에 접하지 않은 대지에는 건축을 하지 못하도록 하고 있습니다.

 

이와 같이 건축법상 도로에 접해야할 법상의 의무를 적용하지 않은 예외규정이 바로 위에서 말한 세 가지 경우이므로 이는 매우 중요하며 정확히 이해할 필요가 있습니다.

여기에 해당하면 2미터 이상 건축법상 도로에 접하지 않아도 건축이 가능하다는 것입니다.

이번 포스팅의 핵심요건은 첫 번째가 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우의 정확한 의미를 알 필요가 있습니다.

이 요건에 해당될 경우 건축법상 도로가 아닌 현황도로에 접하더라도 건축허가를 받을 수 있기 때문입니다.

허가 여부 판단은 허가권자의 생각에 따라 달라질 수 있으므로 건축허가 신청이전에 사전 허가결정 신청제도를 활용하여 허가관청의 의견을 미리 들어보는 방법을 검토하는 것이 좋습니다.

대법원 판례에서는 ‘해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우’에 해당하는지 여부는 허가대상 건축물의 종류와 규모, 대지가 접하고 있는 시설물의 종류 등 실제 현실을 고려하여 개별적으로 판단해야한다고 보고 있습니다.(대판 2003두6382)

하천 제방이나 하상도로 등을 이용하여 주요 도로에 진출입할 수 있는 경우 이러한 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우에 해당한다고 보는 경우(대판98두18299)도 있으나 하천제방 이용만으로는 이에 해당하지 않는다고 보는 경우(대판95누17090)도 있으므로 전문가와의 상의 등 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

중앙행정사는 맹지규제 해소, 시군구청의 위법 부당한 건축허가 반려 또는 신고 불수리 처분에 대한 불복절차를 돕습니다.

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