부동산실명거래법 위반 과징금 취소청구 사례 검토

 

중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 행정기관의 잘못된 행정처분으로 인한 피해구제를 위한 이의신청, 행정심판 등 행정기관에 대한 서류작성 및 제출을 대행해드립니다.

 

위법 부당한 건축허가 불허, 반려 또는 보완 처분을 받거나 공장, 축사 설립관련 개발행휘 허가 거부, 불허, 반려 또는 보완처분, 잘못된 과징금, 변상금 이행강제금 부과처분 등으로 으로 억울한 피해를 입은 민원인의 방문 및 전화, 카톡 상담을 환영합니다.

 

부동산 상담의 경우 부동산 소재지 위치를 알려주신후 상담을 받으시면 더 도움이 될 수 있습니다.

 

 

1. 사건개요

청구인은 대한불교○○종 ○○사의 주지로 ○○시 ○○면 ○○리 0, 0번지 부동산을 2015. 3. 16. ○○○에게서 매매로 인한 소유권이전등기를 경료하였고, 2015. 4. 8. ○○○으로 소유권이전등기를 하고 같은 날 ○○○로 가등기를 경료하였다.

 피청구인은 청구인이 대표로 있는 대한불교○○종 ○○사가 이 사건 부동산의 실소유주임에도 명의신탁계약을 하여 등기를 경료하여 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률제3조를 위반한 사유로 같은 법 시행령 제3조의2에 따라 과징금 73,368,160원을 부과하였다.

 

2. 청구인 주장

 가. ○○사는 1973.경 망 ○○○이 창건하였고 창건 후 대한불교○○종에 등록을 함과 동시에 ○○사에 ○○시 ○○면 ○○리 ○, ○번지 토지를 증여한 후 ○○사를 소속종단에 기증하였다.

대한불교○○종의 구 종헌 제72조 내지 제76조에 따라 설립된 일반사찰인 ○○사는 종헌과 종법에 의하면 사설 사암을 종단에 기증시 창건주(기증자) 생전에는 연고권을 인정하여 사찰 주지 추천권을 주고 본인이 원할 경우에는 사실상 사찰관리도 담당할 수 있다. 

이러한 이유로 대한불교○○종은 망인의 추천에 의하여 1983.경 청구외 ○○○을 주지로 임명하였고 청구외 ○○○은 ○○○이 1985.경사망한 이후에도 계속해서 ○○사의 주지직을 맡아왔다.

 나. 망 ○○○은 ○○사의 입구에 위치한 이 사건 부동산의 소유자인 초계○씨○○파 종중의 문중회장과 협의를 거쳐 이 사건 부동산과 ○○면 ○○리 ○○, ○○번지를 상호 교환하기로 합의하고 교환계약서를 작성하여 이 사건 부동산의 소유권을 ○○사가 취득하였으나 망 ○○○이 소유권 이전등기를 미루고 있다가 사망하였다.

 다. ○○○이 사망하자 청구외 ○○○은 ○○사의 주지임을 이용하여 이 사건 부동산 중 ○번지 토지에 관하여는 1995.경 특별조치법으로 소유권보존등기를 경료한 후 같은 해 ○○사 명의로 소유권이전등기를 마쳤다가 1999.경 다시 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 2007. 6. 25. 증여를 원인으로 처인 피고 ○○○에게 소유권이전등기를 마쳤으며

같은 번지내 지상건물은 1999.경 ○○사 명의로 신축하여 ○○사 명의로 소유권보존등기를 마친 후 같은 해 청구외 ○○○으로 소유권이전등기를 마쳤다가 2007. 6. 25.경 증여를 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권이전등기를 마쳤다.

 라. ○○리 ○번지 토지는 초계○씨○○파종중의 소유였다가 1995.경 망 ○○○이 특별조치법에 의하여 소유권이전등기를 경료한 후 역시 2007. 6. 25. 증여를 원인으로 처인 청구외 ○○○에게 소유권이전등기를 마쳤다.

 마. 청구인은 이 사건 부동산들에 대하여 대법원판결 확정에 이르기까지 5년이 넘는 쟁송 끝에 ○○○로 소유권을 회복하라는 승소판결(○○지방법원 ○○지원 2014가 단35173 조정조서)을 받게 되었다.

 바. 그런데 판결 및 조정조서에 따라 이 사건 부동산 중 ○○시 ○○리 ○번지의 토지의 경우 ○○○, ○○○ 등의 소유권이전등기를 말소하게 되면 소유권보존등기를 한 초계○씨 종중 명의로 등기 명의가 귀속이 되고 청구인은 피해자 명의로 교환계약에 기한 소유권이전등기를 경료하기 위해 다시 초계○씨 종중과 소송을 해야 하는 문제가 있어 소송시 그에 투입되는 소송비용에 대한 부담과 ○○시 ○○리 ○번지 토지는 농지였기 때문에 ○○○ 등의 소유권이전등기를 말소한 후 초계○씨 종중으로부터 이를 이전받는다고 하더라도 ○○사 명의로는 소유권이전등기를 마칠 수 없는 상황이었다.

 사. 그래서 청구인은 변호사에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전문제를 간명하게 해결할 수 있는 방법을 문의하여 비록 10여년 동안 소송이 진행되어 감정이 좋지않더라도 상대방인 ○○○에게 부탁하여 바로 소유권이전등기를 받는 방법으로 정리하는 것이 수월하다고 하였고 특히 이 사건 부동산 중 ○○리 ○번지의 경우에는 농지여서 종교단체인 ○○사 명의로는 이전이 되지 않고 청구인은 신용불량이었기 때문에 어쩔 수 없이 ○○사의 공양주인 ○○○ 이름으로 소유권이전등기를 할 수 밖에 없었고 법적 구속력은 없지만 청구인은 ○○○에게 명의신탁을 할 때 사실확인서를 받으면서까지 ○○사 소유의 이 사건 부동산의 소유권이 타인에게 이전되지 않도록 노력을 기울였다.

 아. ○○○로부터 ○○○으로의 소유권이전등기를 하기 위해서는 매매를 원인으로 해야만 했는데 ○○○는 청구인의 간곡한 부탁에도 불구하고 소송을 하면서 생긴 앙금으로 매도용 인감증명서를 2부씩이나 줄 수 없다고 하면서 1부만 교부하였고 청구인은 할 수 없이 이 사건 부동산들을 2015. 3. 6. ○○○ 명의로 이전등기를 하게 되었고 이후 ○○○ 앞으로 소유권이전등기 및 ○○○ 명의 가등기를 마쳤다.

 자. 민사 판결에 따라 ○○○ 명의의 소유권이전등기를 말소할 경우 전 소유자인 초계○씨○○파종중으로 등기가 되어 다시 소송 등을 통해 소유권을 이전해 와야 하는 문제점이 있고 또한 ○○리 ○번지의 경우 농지여서 피해자 명의로 소유권이전등기를 할 수 없었기 때문에 ○○○와 ○○○에게 부탁하여 ○○○ 명의로 했던 것이고

청구인은 법무사 사무실에 찾아가 등기 의뢰를 할 때 이 사건 부동산 소유권이전등기 말소소송과 관련된 판결문을 주고 ○○사로 등기를 해달라고 했는데 법무사사무실 직원이 청구인에게 ○○○ 명의 소유권이전등기를 말소하더라도 ○○○ 앞으로 소유명의가 돌아가고 바로 ○○사 앞으로 소유명의가 복원되지는 않는다고 설명을 하여 청구인은 ○○○ 명의로 소유권 이전등기를 경료한 것이고 

 

법무사 사무실에서 실수를한 것은 ○○리 ○번지에 대한 폐쇄등기부를 확인하지 않고 전산등기부만 확인을 했고 전산등기부에는 ○○○이 맨 위에 있으므로 ○○○으로 소유권이 회복되는 줄로만 안 것이며 

이후 ○○○ 또한 자신의 채권을 확보하고자 이 사건 부동산을 처분하겠다고 해서 신도인 ○○○에게 부탁하여 바로 ○○○ 명의로 이전을 하게 된 것이며 

○○시 ○○리 ○번지와 그 지상건물도 따로 할 수는 없었기 때문에 위 ○○리 ○번지 토지에 관하여 소유권이전등기를 하면서 같이한 것이고 

○○○이 함부로 이 사건 부동산을 처분할 수 없도록 하기 위해 ○○○으로부터 사실확인서를 받은 것은 물론 ○○○ 명의로 가등기를 하게 된 것이다.

 차. ○○○, ○○○ 명의로의 소유권이전등기 및 ○○○ 명의로 소유권이전등기청구권의 가등기를 한 것은 청구인이 일반인으로서 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률에 대하여 잘 몰랐고 

○○리 ○번지의 경우 농지였기 때문에 ○○사 명의로 등기가 되지 않는 등 여러 가지 사정이 있었기 때문이지 청구인이 조세를 포탈하거나 법령상 제한 회피를 위한 목적이 전혀 아니었고 10여년의 기나긴 소송을 끝냈음에도 등기이전을 할 수 없는 사정으로 청구인은 명의신탁을 한 것일 뿐이며 

조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 명의신탁하였다고 볼 수 없어 위 시행령 제3조의2 단서의 과징금 감경사유가 있음에도 피청구인은 과징금을 산정하면서 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인하여 과징금 전액을 부과한 것으로 보이므로 이 사건 처분은 재량권을 일탈․남용한 위법한 처분이라고 할것이므로 이 사건 처분은 50/100으로 감경되어야 할 것이다.

 카. 이 사건 처분은 과징금 감경사유가 있음에도 이를 전혀 반영하지 않아 재량권을 일탈․남용했다고 할 것이므로 이 사건 처분을 취소하여 주시기 바란다.

 

3. 피청구인 주장

 가. 청구인은 소유권이전등기말소 청구소송에서 승소하였음에도 사찰 명의로 소유권이전등기를 할 수 없게 되자 명의신탁계약을 맺고, 접수번호 제15444호 및 제21356호의 소유권이전등기, 제21357호의 가등기를 경료한 사실이 있다.

 나. 「부동산실명법」 제3조에서는 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.”라고 명시하고 있고 이를 위반한 자에게는 과징금을 부과하도록 되어있는데 이때 부동산실명법 과징금은 이행강제금과 달리 ‘자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유’가 있는지의 여부를 따지지 아니한다.

 다. 다만 같은 법 제8조 3항에서는 종교단체에 대한 특례를 두고 있는데 청구인은 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 종교단체의 명의로 등기한 경우가 아니므로 위 조항에 해당하지 않아 과징금 부과 처분은 정당한 것이다.

 라. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2에서는 “조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다.”고 명시하고 있고 

청구인은 ○○리 ○번지가 농지이므로 ○○사 명의로 등기가 불가하였고 이에 신도들의 명의로 명의신탁등기 하였으므로 과징금 감경 대상임을 주장하나 이는 오히려 농지법상의 농지 소유제한을 회피하기 위한 목적이 분명하므로 과징금 감경대상이 아니다.

 마. 청구인은 피고 ○○○가 소유권이전등기를 위한 구비서류를 1부만 교부하는 등 본 사건 부동산의 등기를 따로 할 수 없게 되자 ○○리 ○번지 토지의 명의 신탁 등기를 경료하기 위해 ○○리 ○번지 토지 및 건축물을 함께 명의 신탁하였고 

따라서 ○○리○번지 부동산에 대한 명의신탁 등기 또한 ○○리 ○번지의 농지법 제한을 회피하기위해 이루어진 것(실제 ○○리 ○, ○번지의 소유권이전등기 및 가등기는 같은 접수번호로 접수되었습니다.)으로 과징금 감경대상이 아니다.

 바. 따라서 위 내용을 종합해 살펴보건대, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 부디 모든 사정을 고루 살피시어 이 사건 심판청구를 기각해주시길 바란다.

 

4. 인정사실

 양 당사자 간 다툼이 없는 사실, 청구인과 피청구인이 제출한 청구서, 답변서 및 증거자료 등 제출된 각 사본의 기재에 의하면 다음 사실을 인정할 수 있다.

 청구인이 대한불교○○종 ○○사의 주지인 사실, 피청구인은 청구인이 대표로 있는 대한불교○○종 ○○사가 이 사건 부동산의 실소유주임에도 명의신탁계약을 하여 등기를 경료하여 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」제3조를 위반했다는 이유로 같은 법 시행령 제3조의2에 따라 과징금 73,368,160원을 부과한 사실, 이에 청구인이 이 사건 과징금부과처분이 위법·부당하다며 이 사건 심판청구를 한 사실 등이 인정된다.

5. 판 단

 

 이 사건 청구인의 심판청구는 다음과 같은 점에서 일부 인용되어야 할 것으로 판단된다.

 이 사건 청구인은 문제된 명의신탁과 관련하여 ○○사가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었으므로 과징금을 산정함에 있어 감경을 고려했어야 하는데, 이러한 감경을 전혀 하지 않은 것이 재량권을 일탈, 남용한 위법한 처분이라고 주장한다.

 먼저, 이 사건 부동산의 명의신탁 경위를 살펴보면 이 사건 부동산은 ○○에 있는 대한불교○○종 ○○사의 소유인데, 등기상 소유권 변동 사항과 관련하여 본래 ○○사는 원래 ○○○이라는 사람이 창건했고, 이 사건 부동산인 ○○리 ○번지, ○번지 토지가 ○○사 입구에 위치하고 있었고 그 토지는 원래 초계○씨 ○○파 종중의 소유였으나 위 ○○○이 사찰의 땅으로 쓰기 위해 자기 소유의 다른 토지하고 이 사건 토지인 ○○리 ○, ○번지 토지하고 교환계약을 체결하였으나 소유권등기를 하지 않은 채 사망했으며, 그 후에 ○○사 주지인 ○○○이 자신의 명의로 소유권을 등기했다가 이를 다시 처인 ○○○ 명의로 등기하였고, 이에 대해서 ○○사의 현재 주지인 청구인이 이전 주지 ○○○의 상속인인 ○○○ 등을 상대로 소유권이전등기 말소소송을 제기하여 승소판결을 받았으며, 이후 ○○○를 상대로 ○○○ 명의 소유권이전등기말소소송
을 제기하여 조정이 이루어진 것으로 보인다.

 

 그런데 이 사건 문제된 ○○리 ○번지 토지는 초계○씨 ○○파 종중의 명의로 소유권이전등기가 되어 있고 또한 농지(지목 : 전)인바 ○○사 명의로 등기가 불가능한 토지이기에 청구인이 위 ○○○한테 부탁을 해서 ○○사에 공양주인 ○○○의 명의로 이전 등기를 하게 된 것이고, ○○리 ○번지 토지와 그 지상건물의 경우에는 원래 관련판결과 조정에 의하여 ○○○과 ○○○ 명의의 소유권이전등기를 말소하고 ○○사 명의로 등기로 회복을 하면 되나, 청구인이 법무사 사무실에서 상담을 받은 후, 바로 ○○사 명의로 회복이 어렵다는 조언을 들은 후, 이 사건 문제된 ○○리 ○번지 토지를 ○○○ 명의로 이전 등기를 하면서 ○번지 토지 및 지상건물 또한 같이 이전 등기를한 것이라고 청구인이 주장한다.

 그리고 그 이후에 ○○○이 이 사건 부동산을 처분하겠다고 하여 ○○사 신도인 ○○○에게 부탁을 하여 ○○○에게 이전을 하고 ○○○이 마음대로 부동산을 처분할 수없도록 ○○○ 명의로 가등기를 하게 된 것이라고 주장한다. 우리 위원회가 판단해 보건대 이와 같은 청구인의 주장 자체는 사실에 부합하는 것으로 판단된다.

 따라서 위와 같은 이 사건 부동산 명의신탁 경위를 살펴보건대, 이 사건 문제된 ○○리 ○번지 토지는 농지이기 때문에 ○○사 명의로 등기를 할 수가 없어서 명의신탁을 한 것은 농지법상 소유 제한을 회피하기 위한 목적이 분명하다고 할 것이어서 과징금 감경대상이 아니라고 판단되므로 이 부분에 부과된 과징금부과처분의 취소 또는 감경 청구는 이유가 없다고 판단되고, 다만 이 사건 문제된 ○○리 ○번지 토지 및 지상건물과 관련해서는 「농지법」과는 무관한 것으로 보이며 실제로 몇 달 후, 같은 해에 ○○사 명의로 소유권 이전된 바, 이 부분 관련해서는 청구인이 법무사 사무실에서 잘못된 조언을 얻게 된 점이 있고, 특별히 청구인이 어떠한 조세포탈 목적이 있다든지 법령의 회피목적이 있다고 보기는 어렵다고 판단되는바, ○○리 ○번토지와 관련하여 부과된 과징금부과처분은 1/2의 범위에서 감경해 주는 것이 타당하다고 보인다. 

따라서 이 사건 청구인의 심판청구 중 일부를 받아들이는 것으로 재결한다.

 

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