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공장 등 건축 개발행위허가

아파트 등 주택건설사업 부도 경매후 사업주체 변경방법

아파트 등 주택공사 사업주체 변경 중앙행정사 지역번호없이 1811-1837

사업주체 변경이 필요한 경우

주택 경기 침체로 아파트 건설사업을 추진해오던 사업주체가 부도가 날 경우 동 사업부지가 경매에 부쳐지면서 이를 취득하여 아파트 건설을 추진하려는 경우가 적지 않습니다.

그러나 이러한 아파트 건설사업 부지를 경매에서 낙찰 받은 경우 이사업 부지에 대한 재산권은 취득하게 되지만 동 아파트 건설사업 추진권한은 종전에 사업계획 승인을 받은 부도 사업자가 법적으로 여전히 보유하고 있는 상황입니다.

새로운 부지 인수자의 경우 사업부지 인수에도 불구하고 법적인 사업추진권한이 당연히 인정되는 것은 아니기 때문입니다.

가장 좋은 방법은 경매를 통한 사업부지 확보자가 사업계획 승인을 받은 종전 사업주체와 협의를 하여 그 지위를 승계받는 것입니다. 만약 종전 사업자가 적정한 가격에 사업계획 추진지위를 넘겨준다면 가장 좋은 해법이 될 것입니다. 그러나 보통 부도가 난 종전 사업주체는 이러한 자신의 법적 지위를 토대로 지금까지의 손해를 보전하기 위해 지나치게 많은 대가를 요구하는 경우가 대부분이어서 이러한 방법을 통해 합법적으로 승계를 받기는 어려운 경우가 많습니다.

아래 사업주체 변경관련 법제처의 유권해석 내용을 면밀히 분석해보면 해법을 추정해볼 수 있습니다.

아파트 등 주택공사 사업주체 변경 중앙행정사 지역번호없이 1811-1837

사업주체 변경관련 법제처의 유권해석

주택법 16조의 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물이 경매로 낙찰 매각된 이후 해당 토지 및 건축물에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한 자가 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청을 하려는 경우, 해당 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권 확보에 관한 증빙서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류) 외에 사업주체 변경에 대한 다른 증빙서류(이전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 등)가 필요하다.

주택건설사업계획에 따라 사업을 시행 중인 토지와 건축물이 경매로 낙찰 매각된 이후 해당 토지 및 건축물에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한 자가 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청을 하려는 경우, 해당 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권 확보에 관한 증빙서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류) 외에 사업주체 변경에 대한 다른 증빙서류(이전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 등)가 필요한지가 문제될 수 있다.

 주택건설사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하
여야 하고, 주택법의 경우 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는 점을 고려하면, 해당 대지의 소유권 확보는 주택법령에 따라 주택건설사업계획승인을 받기 위하여 사업계획승인신청자가 갖추어야 하는 요건 중의 하나일 뿐 그 소유권을 확보하였다는 사실만으로 주택법령상 적법한 사업주체로서의 권리까지 확보하는 것은 아니라고 보아야 할 것이다.

아파트 건축관련 분쟁, 사업주체 변경 중앙행정사 지역번호없이 1811-1837

, 주택법령에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체로서의 권리는 해당 사업의 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권과는 다른 별개의 권리라고 할 것이고,

토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권을 확보하였다 하더라도 그 소유권 또는 사용권을 근거로 당연히 사업주체가 변경되었다고 볼 수는 없다고 할 것이므로, 단순히 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권을 확보하였다는 서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류)만으로는 사업계획변경내용(사업주체변경)의 증빙서류가 되지 못한다고 할 것이다.

주택법 개정추진 내용을 보면 사업계획 승인을 받은 사업주체가 경매ㆍ공매 등으로 토지 소유권을 상실하더라도 사업계획 승인을 받은 사업주체로서의 지위가 자연히 상실되는 것은 아니며 해당 사업계획승인이 유효하다는 것을 전제로 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 토지의 소유권 또는 사용권을 확보하였다는 사실만으로 해당 사업의 새로운 사업주체가 되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다.

 따라서, 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물이 경매로 낙찰 매각된 이후 해당 토지 및 건축물에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한 자가 주택법에 따라 사업주체 변경을 하려는 경우, 해당 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권 확보에 관한 증빙서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류) 외에 사업주체 변경에 대한 다른 증빙서류이전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 등)가 필요하다고 할 것이다.

사업주체 변경 추진방법

이로 보아 일단 종전 사업주체와 많지 않은 대가로 사업추진 지위 승계 동의를 이끌어낼 수 있다면 그것이 가장 원만한 방법이 될 것입니다. 그러나 종전 사업주체가 끝까지 지나치게 많은 대가를 요구하면서 사업주체 지위 승계에 동의하지 않는 경우 어떻게 대응하는 방법이 있을까요?

이부분에서 전문가와 협력하여 할 경우 좋은 결과를 얻는 경우가 많습니다.

대응방법은 당초의 사업계획 승인 취소를 요구해보고 이를 거부하면 거부처분 취소 행정심판이나 행정소송을 통해 새로운 사업계획 승인신청 추진여건을 만드는 것이 마지막 남은 해법이 될 것입니다.

아파트 등 건설공사분쟁, 사업주체변경 중앙행정사 지역번호없이 1811-1837

중앙행정사 아파트 등 각종 건설 사업 추진주체 변경을 위한 승인대행이나 행정심판 등 절차를 통해 도움을 줄 수 있습니다.

아파트 등 각종 건설공사 추진관련 사업주체 변경으로 어려움을 겪고 있는

민원인의 방문상담(서울 강남역 5번출구 현대기림빌딩 310호)과 전화문의(전국 1811-1837)를 환영합니다.

 

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