중앙행정사(대표 1811-1837)는 공장, 축사, 근린시설, 주택 등 각종 건축과 관련해 행정기관의 잘못된 처분으로 건축허가나 개발행위허가가 반려, 또는 불허됨에 따라 입게되는 권익침해 구제를 위해 이의신청, 행정심판 청구서류 작성 및 제출을 대행해드립니다.
오늘 포스팅할 내용은 경기도 감사관실에서 건축허가와 관련한 진입도로 문제에 대하여 사전 컨설팅한 자료입니다. 건축허가를 받으려먼 건축법 제44조 1항에 따라 4m이상의 건축법상 도로에 2m이상 접하는 등 접도요건이 필수적으로 요망됩니다.(면지역은 건축법상 접도요건 조항 적용이 면제됩니다).
공장 건축허가를 신청하려는데 그 진입로가 여러 공유자의 지분으로 이루어진 사유지 도로로서 개발행위허가 준공되어 지목과 현황면에서 도로로 운용되고 있으나 소수 공유지분권자들이 자신의 승인을 요구하며 건축허가를 반대하는 상황입니다.
경기도 감사관실이 동 도로의 경우 건축법상 도로는 아니나 공공목적으로 개설된 지목 및 현황상 도로로 공유물의 관리에 관한 민법과 판례에 따라 공유자의 과반수이상이 도로사용을 원하고 제공한 것이므로 소수 반대자의 동의 없이도 건축법 44조 1항상 통행이 가능한 경우라며 건축허가를 인정하도록 권고한 사례입니다.
개발행위허가 준공후에도 건축법상 도로가 되지 못하고 사유지로 남아있고 일부 부지 소유자가 건축에 반대하는 등 건축법 도로로 인정받지 못하여 문제가 되는 경우가 많은데 경기도 시군은 물론 여타 시군에서도 건축허가 추진에 참고가 될 좋은 사례입니다.
1 .컨설팅 진행 경과
□ 신청 개요
❍ 신 청 자 : ㈜○○○○○
❍ 대지위치 : ○○읍 ○○리 XXX-XX 외 X필지
❍ 대지면적 : 4,XXX㎡
❍ 건축면적 : 1,XXX㎡
❍건축연면적: 2,XXX㎡
❍건축용도 : 공장 ➜ 반도체 제조업 기계 제조업(29271)
□ 진입도로 현황
위 치 : ○○읍 ○○리 XXX-XXX
토지소유자 : ㈜○○○○○외 X인(민원인 포함)
지 목 : 도 로
지목변경사유 : 개발행위준공
지목변경일 20XX. X. XX. (개발행위준공 20XX.X.XX.) 구거→도로
개발행위 허가조건 : 도로부지는 공공이 사용할 수 있도록 지번분할 및 지목변경
2. 주요내용 및 사전 컨설팅 감사요청 사유
❍허가신청지의 진입부지(○○읍 ○○리 XXX-XXX)는 지목상‘도로’이나 「건축법」상 ‘도로’는 아니며, 사유지임
❍도로부지 일부 토지지분권자 (㈜○○○○○, 지분 약5.9%)는 본인의 사용승낙이 필요하다고 주장
❍허가신청자는 진입부지가 이미 개발행위준공(목적:도로)상 공공이 사용하여야한다는 조건으로 도로로 지목변경 되었으므로,「건축법」상‘도로’는 아니나 진․출입상 지장이 없는 사항으로 건축허가 처리해 줄 것을 요구
❍「건축법」상‘도로’에 접하지는 않았지만 동일한 조건사항(민원 제기자 부지 포함)에서 건축허가처리 및 사용승인 처리된 것이 다수 있으므로 형평성을 고려하여 허가 처리 요구
3. 검토의견서
❍진입로 부지에 대한 소수지분권자의(지분 1XXX/33XXX, 약5.9%) 사용승낙이 없는 경우에도 과반수지분권자의(지분 24XXX/33XXX, 약74.4%) 동의가 있는 경우 건축법 제44조제1항제1호에 따른‘해당 건축물의 진출입에 지장이 없다고 인정되는 경우’에 해당될 수 있는지 여부와 관련하여,
- 「민법」제265조 및 대법원 판례(2002다9738판결, 2002. 5. 14.) 따르면“공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고,
- 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다고 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있고, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다”고 판시하고 있습니다.
- 이 사안의 해당 필지는 도로부지로 사용하기 위해 개발행위 준공 후 도로로 지목변경 된 곳으로 건축허가 신청인은 해당 필지를 본래 목적대로인 건축물의 진입도로로 사용하고자 하는 바,
- 이는 공유토지를 이용‧개량하는 행위로서‘공유물의 관리’에 해당하므로 과반수 지분권자인 건축허가신청인은(지분 24XXX/33XXX, 약74.4%) 소수지분권자의 (지분 1XXX/33XXX, 약5.9%) 동의 없이 단독으로 해당 필지를 사용‧수익할 수 있습니다.
- 다만, 다수지분권자가 해당 필지의 특정부분을 배타적으로 사용함으로써 발생되는 부당이득의 문제는 다수지분권자와 소수지분권자 사이에 내부적으로 해결해야 할 사안입니다.
- 따라서 위와 같은 사실을 종합해 보았을 때, 소수지분권자의 토지 사용승낙이 없더라도 건축법 제44조제1항제1호에 따른‘해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우’에 해당될 수 있을 것으로 판단됩니다.
※다만, 소수지분권자의 동의 외에 ‘해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우’에 해당하는지 여부는 대법원 판례(2003두6382, 2003. 12. 26.) 등에 따라 건축허가 대상 건축물의 종류와 규모, 대지가 접하고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 사정을 고려하여 해당 시에서 자체적으로 판단해야 할 사항입니다.
중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 공장, 축사, 태양광, 근린시설, 주택 등 각종 시설물 건축과 관련하여 진입도로 등 건축법, 국토계획법상의 요건불비 논란으로 행정기관이 잘못된 처분을 함으로써 건축허가 또는 개발행위허가가 반려되거나 불허, 거부되는 경우 행정처분의 위법 부당성을 주장할 법리와 증거 발굴을 도와드릴 수 있습니다.
권익침해 구제를 위한 이의신청, 행정심판 청구 등 행정기관에 제출할 서류작성을 대행해드립니다.
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