지가 공시제도 운영과 공시지가 이의신청

급격한 공시지가 인상논란과 지가 공시제도 제도 개요

​정부의 적극적인 지가 현실화정책에 따라 각종 공시지가가 사상 가장 큰 폭으로 오르고 있습니다.

국토교통부에서 2019년 1월 개별 공시지가 산정의 기준이 되는 표준공시지가를 평균 9.4% 올린데 이어 이를 토대로 시장, 군수, 구청장이 산정, 발표하는 개별공시지가도 큰 폭으로 오르면서 이를 기준으로 산정될 세금폭탄에 대한 우려와 논란이 제기되고 있습니다.

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지가 공시결과에 대해 상담을 요청하는 민원인들을 보면 보통 지가 인상과 관련하여 자신들이 처한 입장과 상황에 따라 각기  다른 생각을 갖고 있는 것 같습니다.

​표준 공시지가의 경우 각종 국가사업의 토지보상의 기준이 됨에 따라 통상 실제 토지상황보다 자신의 토지가격이 낮게 평가되었다는 불만제기가 많은 반면

개별공시지가는 각종 국세와 지방세 산정의 기준으로 작용하면서 세금을 인상시키는 요인이 됨에 따라 지나치게 과다 산정되어 많은 세금을 내게되었다며 불합리하다는 의견을 제기하는 경우가 많습니다.

이번에는 지가 공시제도의 큰 틀에 대해 알아보겠습니다.

​공시지가의 종류와 활용

​공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나눕니다. 국토교통부장관은 연초(올 2019년의 경우 2월 12일 발표) 매년 1월1일 기준으로 토지에 대한 적정가격(원/㎡)을 발표합니다. 토지 적정가격은 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격를 말합니다.

​우리나라는 토지 약 3800여만 필지로 이루어져 있으며 전체 필지를 조사, 평가할 경우 너무 많은 인력, 예산, 시간이 필요하여 현실적으로 불가능합니다. 따라서 조세 대상인 사유지와 국공유지 중 지가산정에 필요한 공시대상 토지 약 3309만 필지를 조사, 산정하여 공시하고있습니다.

표준지 공시지가는 3309만 필지 중 대표성이 인정되는 50만 필지의 표준지를 선정하고 그 가격을 조사, 평가하여 공시하고 있습니다. 표준지공시지가는 토지시장의 땅값 정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 지방자치 단체등의 지가산정기준이 됩니다.

​표준지 공시지가는 공공용지의 매수 및 토지보상금과 토지 매입, 매각, 경매 뿐만아나라 시장, 군수, 구청장의 개별 공시지가 산정과 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등의 대출관련 담보 평가의 산정 기준자료로 사용됩니다.

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구분	표준지 공시지가	개별 공시지가
결정 주체	국토교통부장관	시장, 군수, 구청장
활용	감정평가업자의 개별토지의 감정평가 기준 국가, 지방단체등의 업무와 관련한 지가산정 기준 일반적인 토지거래의 지표 토지시장의 지가정보 제공	양도소득세, 증여세, 상속세, 종합 부동산세 등의 기준, 재산세, 취득세, 등록세 등 지방세 과세표준 결정자료, 개발부담금, 국공유재산 대부료 및 사용료 산정, 기반시설부담금에 사용

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 시장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 의견수렴, 시군구청장이 부동산가격 공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정 · 공시하는 개별토지의 단위면적당가격(원/㎡)을 말합니다.

​공시지가 결정 및 이의신청 절차

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2019년도 개별공시지가 결정공시 추진 일정

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공시지가에 대해 의견이 있는 경우에는 막연히 실제보다 높다거나 적다는 불만을 표명해서는 반영되기 어려운 만큼 법적인 지가 결정기준과 논리를 바탕으로 적극적으로 대응할 필요가 있습니다.

​보통 지방자치단체들은 지가공시 이전에 토지 소유자 등 이해관계인에 대한 공시지가 열람과 의견 제출 과정을 거칩니다. 금년의 경우 1월 1일 기준: 04.15 ~ 05.07  7월 1일 기준: 09.02 ~ 09.23 토지소유자 등 이해관계인의 의견을 제출받습니다.

​제기된 의견에 대해서는 비교표준지 선정 및 지가산정의 적정 여부 등을 재조사한후 감정평가업자의 검증을 거쳐 지방자치단체 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결과를 통지합니다.

​또한 공시지가 결정 발표이후 부동산 가격 공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등)에 따라 결정·공시된 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 경우 이의신청을 받습니다.

​이의신청 결과에 대해 불만이 있는 경우 행정심판을 제기하거나 바로 행정소송을 제기할 수 있습니다.

 

​중앙행정사는 잘못된 지가 결정 등 부동산 관련 위법 부당한 행정처분에 대한 민원인의 대응을 돕습니다.

​중앙행정사는 방문상담(서울 강남역 5번출구 현대기림빌딩 310호)이나 전화문의(전국대표 1811-1837)를 환영합니다.

 

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중앙행정사조영종사무소