공사대금 미지급 등 건축분쟁 대응방법

각종 철거 및 건축 공사와 관련하여 도급공사 대금을 발주자가 지급하지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

 

이 경우 공사대금을 받으려면 공사가 계약대로 완성되어야하고 공사의 완성과 입증책임은 시공업자에게 있습니다.

허가를 받아 이루어지는 건축물 공사의 경우에는 통상 허가 관청에서 허가 조건대로 공사를 완성했는지 여부를 살펴보고

 

사용승인을 하는 경우가 많으므로 이 경우는 허가 관청의 사용승인이 있을 경우 공사가 완성되었다고 불 수 있을 것입니다.

기타, 철거나 인테리어 설비공사 등과 같이 허가기관에 의한 사용승인 절차가 없는 공사의 경우에는 시공업자가 관련 자료를 이용하여 공사가 완성되었음을 입증하여야 합니다.

 

도급공사 중단시 기존 공사대금 청구

도급공사가 중간에 어떤 사유로 중단되는 경우 도급 공사업자는 이미 이루어진 공사에 대해 대금을 청구할 수 있고
발주자는 이를 지급하여야 합니다. 이를 기성고라고 하는데기성고 부분에 대한 공사대금은 당사자간에 사전 약정된 총공사비를 기준으로 하여 수급자가 공사를 중단한 시점에서의 기성고 비율(완성된 공사에 소요된 비용)과 아직 시공되지 않은 부분의 완성에 소요될 공사비용을 더한 금액 중에서 이미 완성된 부분에 소요된 공사비용이 차지하는 비율에 따라 산정하게 됩니다.

발주자의 지시, 설계 변경에 따른 추가공사 대금의 청구

계약변경을 통한 설계변경에 의해 추가공사가 이루어지는 경우, 변경 계약상의 공사대금을 청구하면 됩니다.
다만, 공사를 진행하는 과정에서 수시로 설계변경 사유가 발생, 공사를 변경하는 경우가 자주 발생하는 공사현장의 특성상 계약상의 설계변경없이 발주자의 구두요구에 따른 추가공사의 경우 공사대금을 둘러싼 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 추가된 공사비용에 대한 정산이 필요한 경우 문제가 되는 것이죠.

 

공사비 체불 등 내용증명 중앙행정사(☎지역번호없이 1811-1837)

전체 공사금액이 결정되어 있는 정액도급계약의 경우, 통상 공사비용이 일부 추가되었다고 하더라도 추가된 공사가 당초 계약에 따른 공사로 포함된다고 보아, 추가 공사대금을 지급하지 않는 것이 원칙입니다.

다만 현장에서 많이 볼 수 있는 경우로 실제 투입인력과 자재가 늘어 추가공사가 이루어졌고 추가공사가 발주자와 시공업자 사이에 공사비 증액에 합의했음이 입증되면 발주자는 추가공사 대금을 지급할 의무가 있습니다.

추가공사와 이에 따른 공사비용 증액에 대한 합의여부는 시공자가 입증하는 것이 원칙이나 당사자간 계약자유의 원칙에 따라 구두나 묵시적 합의도 법률적 효과가 인정되므로 막연히 발주자가 추가공사 인정을 부정한다거나 명시적으로 추가공사를 지시하지 않았다고 하여 추가된 공사에 대한 대금지급 거부가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

결국 추가공사 실시 및 인정 여부나 이에 대한 공사대금 지급 필요 여부에 대해서는 면밀한 논리와 증거가 필요한 경우가 있습니다.

기타 공사비 지급관련 분쟁 발생시 공사비 확보 방법

공사대금 지급을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 사례를 보면 아주 다양한 사례가 있습니다.

공사계획, 설계가 당초 계약과 다르게 변경되어 비용이 증가된후 증액 인정여부를 둘러싸고 당사자간 합의가 어려울 경우,
공사기간이 지연되고 기성공사비를 제대로 지급하지 않은 경우,
수급자인 원청업자가 공사대금을 수령했음에도 불구하고 하도급자에게 지급하지 않는 경우,
발주자가 구두로 추가공사나 작업을 지시하고 공사완공후 추가공사 요구사실을 부인하는 경우,
발주자가 설계도면 이행여부를 둘러싸고 자신에게 유리한 주장만 하고 설계내용 불이행을 주장하며 대금을 주지 않는 경우,
공사완공후 하자발생을 주장하며 공사대금을 지급하지 않은 경우,
발주자가 무리한 사업 추진으로 공사중 부도 등 지급불능상태가 되는 경우
건축물 분양이후 공사대금을 주겠다면서 대금지급을 계속 미루는 경우
건축주 입장에서도 공사대금을 이미 충분이 지급했음에도 불구 공사비용을 더 달라며 공사를 중단하거나 추가 공사비용을 요구하는 경우 등 아주 많은 사례가 발생하고 있습니다.

 

 

 

미지급 공사대금 받는 방법

가끔 길에서 떼인돈 받아드립니다. 라는 광고 문구가 걸려있는 것을 봅니다.   채권추심회사 명의가 걸린 경우도 있고 그냥 핸드폰 번호만 적혀 있는 경우도 있습니다. 법률 사무소에 의한 소송 등을 통해 받을 수도 있습니다.

우선 발주자가 전체 혹은 부분 완성한 공사대금을 주지 않을 경우 공사 발주자에게 지급을 요구하고 독촉해야 합니다.
세상에서 제일 어려운 일중 하나가 사람의 마음을 얻는 일과 그보다는 쉬울 수 있지만 돈이 없다며 주지 않으려하는데 이를 받으려는 경우라는 이야기가 있습니다.

특히 공사대금 확보문제는 일반 금전채무를 이행하지 않는 경우보다 더 분쟁화될 가능성이 있고 분쟁유형도 다양하고 복잡하며 변제받기도 쉽지 않은 경우가 많은 것이 현실입니다.

주지 않는 경우 그 다음으로 생각할 수 있는 것은 소송 등 본격적인 분쟁 가능성에 대비하고 또 발주계약 및 공사비 지급 합의 내용과 공사대금 지급체불 등 사실을 적시하여 지급을 압박하는 방법으로 내용증명우편을 통한 최고장을 송부하는 방법입니다.

전문가와 함께 할 경우 지급을 촉구하는 법리와 증거, 미지급시 법률 효과 등 적시를 통해 채무 불이행자를 압박할 수 있고 향후 법률 분쟁으로 비화될 경우에도 자신의 유리한 입장과 증거를 확실히 할 수 있어 도움이 될 때가 있습니다.

통상적으로 이용되는 채무이행 확보 방법은 공사시설에 대한 유치권을 행사하거나 지급명령, 소액심판 및 공사대금 청구소송 등 다양한 방법과 절차를 통해 집행력 있는 권원을 확보하고 부동산 및 동산 가압류, 압류, 경매를 통한 강제집행이 있습니다.

중앙행정사는 공사대금이나 물품 대금 지급 등 채무이행을 촉구하는 내용증명 우편 작성시 도움을 줄 수 있습니다.

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